Blog

07 Dec 2020

Author: Tamanna Binte Rahman

ইমারত নির্মাণের ক্ষেত্রে MGC বিধান সংক্রান্ত সমস্যা ও প্রস্তাবনা

Maximum Ground Coverage (MGC) বা সর্বোচ্চ গ্রাউন্ড কভারেজের পরিমান "ঢাকা মহানগর ইমারত (নির্মান, উন্নয়ন, সংরক্ষন ও অপসারণ) বিধিমালা ২০০৮ এর একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। আজ এই নিয়ে কিছু পর্যবেক্ষণ ব্যক্ত করছি।

ঢাকা মহানগরীর জন্য নতুন প্রস্তুতকৃত ড্যাপ (২০১৬-২০৩৫) নিয়ে আলোচনা চলছে সর্বত্র। আবাসন শিল্প এবং নগর নিয়ে কাজ করেন এমন সংশ্লিষ্ট পেশাজীবীগণ নতুন ড্যাপের বিভিন্ন পলিসি বিশেষ করে Height Zoning বা উচ্চতার সীমা নির্ধারণ বিষয়ে তর্ক-বিতর্ক করছেন। কোথাও কোথাও আলোচনায় উঠে এসেছে Floor Area Ratio (FAR) এর মানের উচ্চমাত্রার বিষয় বা এ সংক্রান্ত বিধান। যা নিয়ে কেউ আলোচনা করছেন না সেটা হচ্ছে MGC সংক্রান্ত বিধান এবং এর বাস্তবায়ন সংক্রান্ত জটিলতা।

বিগত ১০ বশর ধরে ইমারতের নকশা অনুমোদনসহ বাস্তবায়ন মনিটরিং এর কাজের পেশায় জড়িত থাকায় যে জটিলতায় পড়তে হয়েছে তার অন্যতম হচ্ছে নকশা অনুমোদন নিয়ে নির্মাণ করার সময় ফ্লোর এরিয়া বাড়িয়ে নেয়া সংক্রান্ত ব্যত্যয় (Deviation)। ফ্লোর এরিয়া বাড়িয়ে নেবার এ কাজটি করা হয় কয়েকভাবেঃ- ১। সেটব্যাক বা আবশ্যিক উম্মুক্ত স্থানের জায়গা দখল করে। ২। ভয়েড বা ইমারতের নকশায় প্রদর্শিত ফাঁকা স্থানসমূহ দখল করে।

নকশা অনুমোদন নেবার পরে যেসকল ইমারতে নির্মাণের সময়ে ব্যত্যয় করেছে তন্মধ্যে এই ধরণের ইমারতের সংখ্যাই বেশি (৯৬%)। আশ্চর্য্য লাগলেও এটাই সত্যি যে রাজউক থেকে অনুমোদন গ্রহণের পরে ইমারতের তলা বাড়ানো সংক্রান্ত ব্যত্যয়ের সংখ্যা নগন্য। তাই উচ্চমাত্রার FAR এর মানকে তাই জনঘনত্ব বৃদ্ধির নিয়ামক হিসেবে অনেক বিশেষজ্ঞ নগর পরিকল্পনাবিদ কিংবা নগর গবেষকগণ মতামত দিলেও পেশাগত অভিজ্ঞতা থেকে MGC সংক্রান্ত বিধানকেই আমার মূল কারণগুলোর অন্যতম মনে হয়েছে। কেন সেই বিষয়ে বোঝার জন্য FAR এবং MGC সংক্রান্ত বিধানসমূহ নিয়ে আলোচনা করা যাক।

বিধিমালায় জমির পরিমাণ এবং রাস্তার প্রশস্ততা বিবেচনায় FAR এর মান নির্দিষ্ট করা আছে। এমনকি MGC এর সর্বোচ্চ পরিমাণও। খেয়াল করলে দেখা যায়, এখানে ইমারতের প্রতি তলায় সর্বোচ্চ ফ্লোর এরিয়া কভারেজ বা পরিমাণ বলা হচ্ছে সর্বনিম্ন ফ্লোর এরিয়া কভারেজ। কিন্তু, আমাদের দেশের মানুষের মধ্যে ইমারত নির্মাণ আইন মানার প্রবণতা কম (আইন ভেঙ্গে ইম্রত নির্মাণের সংখ্যা বিবেচনায়) তাই এমন Flexibility বিধান ইমারত নির্মাণে ব্যত্যয় রোধ করার অন্তরায় সৃষ্টি করছে। কীভাবে তার উদাহরণ দেই-

বিধিমালা অনুযায়ী জমির পরিমাণ ৫ কাঠা এবং রাস্তার প্রশস্ততা ২০ ফুট হলে তার FAR হবে ৩.৫, MGC এর পরিমাণ হবে ৬২.৫% বা ২২৫০ বর্গফুট। তাহলে ইমারতের তলা হবে ৫ কাঠা*৭২০*৩.৫/২২৫০= ৫.৬। এর সাথে গ্রাউন্ড ফ্লোর যোগ হবে। তাতে আসবে G+৫.৬= ৬.৬ তলা। কিন্তু, নকশা জমা দেবার সময় স্থপতি ইমারতের মালিকের চাহিদা অনুযায়ী প্রতিটি ফ্লোরের MGC ২২৫০ বর্গফুটের স্থলে ১৪০০ বর্গফুট বা আরো কম দেখিয়ে নকশা প্রণয়ন করেন। এক্ষেত্রে কী ঘটে? কেউ যদি ১৪০০ বর্গফুট বা ৩৮.৮৮% MGC এর পরিমাণ প্রদর্শন করেন তখন ইমারতের তলা হবে ৫ কাঠা*৭২০*৩.৫/১৪০০=৯.০। এর সাথে গ্রাউনড ফ্লোর যোগ হবে। তাতে আসবে G+৯.০= ১০ তলা। MGC আরো কমালে ইমারতের তলা আরো বাড়বে।

এখানে লক্ষ্যনীয় এই যে ২য় ক্ষেত্রে ইমারতের তলা বৃদ্ধি পেলেও দুইক্ষেত্রেই ইমারতের সর্বমোট (সকল তলার ফ্লোর এরিয়া) নির্মাণযোগ্য এরিয়ার পরিমাণ একই থাকবে যা ১২,৬০০ বর্গফুট (FAR excluding area বাদে)। এভাবে MGC এর পরিমাণ কমিয়ে নকশা দাখিলে আইনগত কোন বাঁধা নেই। কারণ উচ্চতা বাড়লেও সর্বমোট নির্মাণযোগ্য এরিয়া একই থাকে। এমনকি প্রতি তলা ১৪০০ বর্গফুট ধরে ১০ তলা ইমারত নির্মাণ সম্ভব স্থাপত্য বা প্রকৌশলগত বিভিন্ন কারিগরী কলাকৌশল/প্রযুক্তি ব্যবহার করে। তাহলে সমস্যাটা কী?

সমস্যা হল এভাবে ঠিকঠাকভাবে নকশা অনুমোদন করিয়ে নিলেও ইমারত নির্মাণের সময় অসাধু ইমারত মালিক/ডেভেলপার এবং অসাধু সংশ্লিষ্ট পেশাজীবী (স্থপতি এবং প্রকৌশলী) মিলেমিশে ইমারতের উচ্চতা ঠিক রেখে প্রতি তলায় MGC এর পরিমাণ বাড়িয়ে নেন। মানে ১৪০০ বর্গফুট দেখিয়ে ১০ তলা ইমারতের অনুমোদন নিয়ে হয়তো MGC ৭৭.৭৮% বা ২৮০০ বর্গফুট (কম/বেশি) করে নির্মাণ করেন। এর ফলে, যেখানে ১৪০০ বর্গফুটে প্রতি তলায় ১ বা ২ টি ইউনিট/ফ্লাট হত সেখানে ফ্লোর এরিয়া বাড়িয়ে (ব্যত্যয় করে) ৩/৪ ইউনিট তৈরি করেন। Flexibility এর সুযোগে এবং প্রাতিষ্ঠানিক মনিটরিং এর দূর্বলতার সুযোগ নিয়ে এভাবে ইমারত নির্মান করায় ইউনিট সংখ্যা বৃদ্ধি পায়, জনঘনত্ব বৃদ্ধি পায় এবং বহুতল ইমারত তৈরি হলেও খোলা জায়গার পরিমাণ কমে যায়।

এই সমস্যা মোকাবেলায় রাজউক সম্প্রতি নিজস্ব পরিকল্পিত এলাকায় (উত্তরা, ধানমন্ডি, বনানী, বারিধারা, নিকুঞ্জ, গুলশান) Occupancy Certificate নেবার পরেই শুধুমাত্র ফ্লাট বিক্রি/হস্তান্তর/ইউটিলিটি সেবা প্রদানের বিষয়টি কঠোরভাবে পালন করছে। এর বাইরে বসুন্ধরা আবাসিক এলাকার (বেসরকারী সংস্থার উন্নয়নকৃত পরিকল্পিত এলাকা) বিভিন্ন প্লটেও এই বিষয়টি কঠোরভাবে পালনে সোচ্চার হয়েছে। ফলে উক্ত এলাকায় (প্রায় ৩০০ বর্গকিলোমিটার) ফ্লোর এরিয়া বাড়িয়ে নির্মাণ কাজ বন্ধ হলেও রাজউক আওতাভূক্ত বাকি এলাকায় ফ্লোর এরিয়ার বিচ্যুতি সংক্রান্ত ব্যত্যয় কমানো সম্ভবপর হয়ে উঠছেনা। অর্থাৎ, বিভিন্ন সেবা গ্রহণে Occupancy Certificate নেয়ার বিষয়ে কড়াকড়ি করায় রাজউকের ১৫৫৬ বর্গকিলোমিটার এলাকার মাত্র ৩০০ বর্গকিলোমিটার এলাকায় অনুমোদিত নকশা অনুযায়ী ইমারত নির্মাণে এবং বিধিমালা সঠিকভাবে মানতে মালিক/ডেভেলপার/পেশাজীবীগণকে বাধ্য করা যাচ্ছে।

এখানে লক্ষ্য করা যাচ্ছে যে, উক্ত ৩০০ বর্গকিলোমিটার এলাকার প্লট বা ফ্লাট মালিকগণ ঢাকা মহানগরের উচ্চবিত্ত শ্রেণির অন্তর্ভূক্ত। এসব এলাকায় বিধিমালা মেনে MGC কমিয়ে ইমারত নির্মাণ করে খোলা জায়গা (সেটব্যক এবং ভয়েডের পরিমাণ বাড়ানো) বৃদ্ধি পাওয়ায়, প্রযুক্তিগত খরচ এবং অন্যান্য আবাসন সংশ্লিষ্ট সুবিধাদি যথাযথভাবে থাকায় ফ্লোর এরিয়ার দাম বৃদ্ধি পেয়েছে। বেসরকারীভাবে উত্তরাতে বর্তমানে প্রতি বর্গফুট এরিয়ার মূল্য ৭,৫০০ টাকা (কম/বেশি)। তাই এ ধরনের ধরনের ইমারতে ফ্লাট ক্রয় করা মধ্যবিত্তদের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।

আবার ২০ ফুট রাস্তার পাশে ৫ কাঠা জমির ৩২.৫% ছেড়ে দিয়ে ইমারত নির্মাণ করা যায় ৬.৬ তলা। জমির মূল্য দিনদিন বৃদ্ধি পাওয়ায় ও নির্মাণ খরচ বেড়ে যাওয়ায় এটুকু পরিমাণ ফাঁকা জায়গা রাখতেও প্লট মালিক/ডেভেলপারগণ আগ্রহ বোধ করেন না। সেক্ষেত্রে উক্ত জমিতে ৬১.১২% ছেড়ে দিয়ে নকশা অনুমোদন নেয়া শুভংকরের ফাঁকি। যা ধনী শ্রেণিকে মানতে বাধ্য করা গেলেও সহজাত উপায়ে গড়ে উঠা বসবাসের এলাকায় এবং মধ্যবিত্ত বা নিম্নবিত্তের জন্য কঠিন হয়ে দাঁড়ায়। যেহেতু বিধিমালা মেনে চললে নির্মান খরচ বৃদ্ধি পায় এবং ফ্লাটের দাম অধিকাংশ ক্রেতার ক্রয়ক্ষমতার বাইরে থাকে, তাই অসাধু ইমারত মালিক/আবাসন ব্যবসায়ীরা উচ্চতা ১০ তলা নিয়ে ইমারত নির্মাণের সময় ফ্লোর এরিয়া বৃদ্ধি করে ইউনিট/ফ্লাট সংখ্যা বাড়িয়ে নেন এবং তুলনামূলক কমদামে বেশিসংখ্যক গ্রাহকের মাঝে বিক্রি করেন। এতে মধ্যবিত্ত ক্রেতা শ্রেনির ক্রয়ক্ষমতার মধ্যেই দাম থাকে। অন্যদিকে শুরু হয়েছে অংশীদারিত্বমূলক আবাসন নির্মাণ ব্যবস্থা। উদাহরন- এক্ষেত্রে ৩৬ জন মিলে ৫ কাঠা জমি কিনে ১৮টি ইউনিট বিশিষ্ট ১০ তলা ইমারতের অনুমোদন গ্রহণ করে ৩৬টি ইউনিট তৈরি করে নিজেদের মধ্যে বন্টন করে নেন। এতে প্রতি বর্গফুট দাম হয়তো ৩,০০০ টাকায় চলে আসে। এই ধরণের ইমারত নির্মাণের সংখ্যা বৃদ্ধি পাচ্ছে। অন্যদিকে উচ্ছেদ, মোবাইল কোর্ট অভিযান, জরিমানা করেও এধরণের ব্যত্যয় রোধ করা যাচ্ছেনা।

আলোচ্য পর্যালোচনায় দেখা যায় যে, ঢাকা মহানগরের ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় ধনী শ্রেণির বা অন্যান্য বিষয়গুলো চিন্তা করে MGC বিধি প্রণয়ন করা হলেও যথাযথভাবে Land Dynamics and ownership pattern বিশ্লেষণ করে MGC সংক্রান্ত বিধান প্রণয়ন করা হয়নি। অর্থাৎ, ধনীদের জন্য যে এলাকা দেখতে পাই (৩০০ বর্গকিলোমিটার) সেখানে ইমারত নির্মান বিধিমালা যেরুপ হবে সেই একই বিধান ঢাকা মহানগরীর অন্যান্য এলাকায় বা মধ্যবিত্ত এবং নিম্নবিত্তদের এলাকায় যথাযথ প্রয়োগ সম্ভব নয়। আবার, বাংলাদেশের মত দেশে প্রাতিষ্ঠানিক সক্ষমতা বৃদ্ধি না করে সুশাসন প্রয়োগে দূর্বলতা রেখে Flexible MGC এর পরিমাণ নির্ধারণ যৌক্তিক নয়। ঢাকা শুধু নয় দেশের অন্যান্য এলাকায় ইমারত নির্মাণচিত্র মোটামুটি একই। যে বিধান মানতে অধিকাংশ স্টেকহোল্ডার আগ্রহী নয় কিংবা মেনে চলতে নারাজ সেটি কেমন বিধিমালা?

নতুন প্রস্তাবিত ড্যাপে এ সংক্রান্ত প্রস্তাবনা কী?

নতুন ড্যাপে সরাসরি বিভিন্ন এলাকায় জনঘনত্বভেদে সরাসরি উচ্চতা কমানো বা নির্দিষ্ট উচ্চতার ইমারত নির্মাণের প্রস্তাব করা হয়েছে। ফলে, উচ্চতা না বাড়ায় ব্যত্যয় করে ফ্লোর এরিয়া বাড়া্নো সম্ভব হবেনা এবং জনঘনত্ব কমবে। কিন্তু তাতে, আবাসন সংশ্লিষ্ট পেশাজীবী বা প্লট মালিকগণ অসন্তুষ্ট হয়েছেন। কারণ প্রচলিত নির্মাণ বিধিমালা মেনে ৫ কাঠা প্লটে ৬.৬ তলা করা সম্ভব। কারণ তাতে ১০ তলা করতে না পারলেও সর্বমোট নির্মানযোগ্য ফ্লোর এরিয়ার কিংবা ইউনিট সংখ্যার কোন হেরফের হচ্ছেনা তাই এতে সমস্যার কিছু নেই। এক্ষেত্রে তখনি অসন্তুষ্ট হওয়া চলে যদিনা অনুমোদিত নকশায় ব্যত্যয় করে ইমারত নির্মাণের চিন্তা করা হয়। নতুন ড্যাপে আরো একটি ভাল ব্যাপার হচ্ছে তা নিম্নবিত্ত শ্রেণির জন্য নির্মাণ বিধিমালা কিছু বিধি যেমন ন্যূনতম সেটব্যকের পরিমাণ, আবাস কক্ষের পরিমাপ প্রয়োজন অনুযায়ী কিছুটা শীথিল করেছে।

ড্যাপের প্রস্তাব অনুযায়ী সমস্যা সমাধান হবে?

উচ্চতার নির্ধারিত সীমা নির্ধারণ করায় হয়তো আপাতদৃষ্টিতে জনঘনত্ব কমবে। কিন্তু, সবক্ষেত্রে তা নাও হতে পারে। কোন কোন ক্ষেত্রে জমির পরিমাণ অনুযায়ী ইউনিট সংখ্যা বৃদ্ধি পেতে পারে বিশেষ করে পরিকল্পিত আবাসিক এলাকাসমূহে কিংবা যেসব ক্ষেত্রে জমির পরিমণ ৫ কাঠার বেশি । কারণ-প্রচলিত বিধিমালায় বলা হয়েছে যদি কোন কারণে উচ্চতা বাড়ানো না যায় তবে ন্যুনতম সেটব্যাক রেখে ইমারত নির্মাণ করা জন্য। সেক্ষেত্রে MGC এর পরিমান প্রতি তলায় বেড়ে যেতে পারে এবং ইউনিট সংখ্যা বৃদ্ধি পেতে পারে। মধ্যবিত্ত শ্রেণি যাদের সংখ্যাই বেশি তাদের আবাসন চাহিদা কীভাবে পূরণ করা হবে সেই সংক্রান্ত কোন সুনির্দিষ্ট নীতিমালা পাওয়া যায়নি। ফলে প্রস্তাবিত ড্রাফট ড্যাপ সমস্যা মেতাতে পারবেনা, মধ্যবিত্তদের উপকার হবেনা। আবাসনের দাম মধ্যবিত্তদের ক্রয়ক্ষমতার নাগালে আসবেনা। অন্যদিকে নিম্নবিত্ত/মধ্যবিত্তদের জন্য প্লট কোথায় পাওয়া যাবে কিংবা ঢাকাতে যারা প্লটের মালিক কিংবা প্লট কিনতে সক্ষম তাদের মধ্যে কাকে উচ্চবিত্ত কাকে মধ্যবিত্ত এবং কাদের নিম্নবিত্ত বলা হবে সে সংক্রান্ত সুনির্দিষ্ট কোন দিক নির্দেশনাও নেই।

প্রস্তাব

আবাসন চাহিদা থাকবেই। সবার জন্য আবাসন নিশ্চিত করাও সরকারের দায়িত্ব। তাই Land dynamics and ownership pattern, scale of economies বিশ্লেষণ করে বাস্তবতার নীরিখে এলাকাভেদে (Local Context) চাহিদা নিরুপণ করে প্রচলিত ইমারত নির্মান বিধিমালার যৌক্তিক, বাস্তবসম্মত সংশোধন প্রয়োজন। Flexible MGC এর সুরাহা হওয়া প্রয়োজন।